Flujo de caja
Un inmueble en operación puede generar ingreso por arriendo. Cuanto más estabilizado esté el activo y mayor su ocupación, mayor es la probabilidad de que ese flujo sea constante y previsible.
Por qué real estate
Lo que un activo real aporta a un portafolio
Contenido informativo. No constituye asesoría de inversión ni una recomendación sobre tu situación particular.
Cobertura frente a la inflación
En horizontes largos, el activo real ha funcionado como cobertura parcial frente a la inflación: tanto el valor del inmueble como los cánones tienden a ajustarse en periodos inflacionarios.
Diversificación
El inmobiliario responde a factores distintos de los que mueven acciones y bonos. Esa baja correlación es el argumento de portafolio, y también la razón de su iliquidez.
Fuera del mercado público
Buscar alternativas fuera de la bolsa
Un portafolio construido solo con instrumentos listados queda expuesto a un único conjunto de ciclos. El inmobiliario privado es una de las formas de salir de ese conjunto sin abandonar la disciplina de análisis.
Ver oportunidadesMás que diversificación
El mercado inmobiliario fluctúa, pero históricamente lo ha hecho con menos volatilidad que otras clases de activo. Esa menor amplitud no es una garantía de resultado: es una característica del activo que conviene entender antes de comprometer capital.
Valorización e ingreso
El inmobiliario ofrece dos vías de retorno que no dependen la una de la otra: la valorización del activo y el ingreso periódico que produce mientras opera. En Osnova estructuramos vehículos que persiguen ambas, y el peso de cada una es una decisión explícita de cada operación, no un supuesto.
Por tipo de activo
Qué considerar según el tipo de inmueble
Cada tipo de activo responde a impulsores distintos. Estas son las consideraciones que evaluamos antes de originar.
Multifamiliar
Descripción
(urbana o suburbana)
Al invertir
Los impulsores son demográficos: formación de hogares, tasa de propiedad de vivienda y creación de empleo local. Los contratos suelen ser cortos y se ajustan rápido a las condiciones del mercado. Es de los tipos más defensivos del inmobiliario comercial, aunque sigue expuesto a la presión competitiva de la obra nueva.
Comercial y retail
Descripción
Desde locales y centros comerciales de barrio hasta formatos grandes con un ancla que domina su categoría.
Al invertir
Depende de la economía en general y, sobre todo, de factores locales. Pesan la ubicación, el flujo peatonal o vehicular, la demografía del área de influencia, el ingreso de los hogares y los patrones de compra. Los contratos suelen ser largos, así que el canon puede quedar rezagado frente al mercado hasta que llegue el vencimiento.
Oficinas
Descripción
Desde torres multiinquilino en el distrito de negocios hasta edificios de media altura con un solo ocupante en zonas periféricas.
Al invertir
Cánones y valoración dependen de la creación de empleo y de la vocación económica de la región. La calidad crediticia del inquilino es determinante, y volver a arrendar un piso exige plazos largos para negociar, formalizar y adecuar. Como los contratos son extensos, al vencimiento pueden producirse ajustes fuertes del canon en cualquiera de los dos sentidos.
Industrial y logística
Descripción
Plantas de manufactura, bodegas y centros de distribución, inmuebles de investigación y desarrollo, y espacio flexible.
Al invertir
Las plantas y los inmuebles de I+D suelen construirse a la medida de un ocupante y son difíciles de rearrendar sin obra. Las bodegas y los centros de distribución son más genéricos. Pesan menos el empleo local y más los impulsores macro: comercio exterior y niveles de inventario corporativo. Como en oficinas y retail, los contratos largos hacen que el canon se rezague.
Otros formatos
Descripción
Autoalmacenamiento, vivienda estudiantil, hotelería y activos de renta especializada.
Al invertir
Los impulsores son demográficos y macroeconómicos, con una sensibilidad mucho más alta al equilibrio entre oferta y demanda local. Son formatos donde el operador pesa tanto como el inmueble.
Riesgo y retorno
Subir de estrategia es subir de riesgo
Moverse entre las tres estrategias principales se parece a subir peldaños: se asume más riesgo y, en teoría, se compensa con mayor retorno esperado. Un portafolio inmobiliario equilibrado puede combinar varias de ellas, o todas.
Cada una tiene su propio perfil de riesgo y de retorno.
Core
Activos estables, plenamente arrendados, bien ubicados y de categoría superior. Menor riesgo y menor retorno esperado, con apalancamiento bajo o nulo.
Valor agregado
Menor ocupación o ubicación secundaria, con oportunidad de aumentar el valor mediante remodelación o reposicionamiento. Riesgo y retorno medios, con apalancamiento bajo a medio.
Oportunista
Típicamente lote o desarrollo desde cero, con poco o ningún flujo de caja en el corto plazo. Riesgo alto y retorno esperado alto, con apalancamiento alto.
Formas de propiedad
Propiedad pasiva frente a propiedad activa
Cómo se es dueño puede importar tanto como el inmueble y la estrategia. Cambia la carga tributaria, la operación, los conflictos con inquilinos, la diversificación posible y la responsabilidad que recae sobre una sola persona.
No lo ofrece Osnova
Ticket mínimo alto y carga operativa alta
- El inversionista compra el inmueble y contrata a un tercero para administrarlo.
- El inversionista compra el inmueble y se encarga él mismo de la administración y el mantenimiento.
Lo ofrece Osnova
Ticket mínimo menor y carga operativa baja
- Inversión en un vehículo que participa en inmuebles gestionados por socios operadores que llevan el día a día.
- Inversión en un inmueble junto a un socio operador que responde por la operación y por la supervisión.
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Cómo evaluamos antes de originar
La diligencia que hacemos sobre cada activo, con sus cuatro pilares y su alcance declarado.
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Las dudas que aparecen siempre
Plazos, liquidez, mínimos, reporte y qué pasa si una operación no sale como se proyectó.
Ir a preguntasEste material es informativo y de carácter general. No constituye una oferta pública de valores, ni asesoría de inversión, legal o tributaria, ni una recomendación sobre tu situación particular. Toda inversión inmobiliaria implica riesgo, incluida la pérdida del capital, y su liquidez es limitada. El desempeño histórico de una clase de activo no predice resultados futuros.
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